A. 합법적으로 지은 건물일 경우`법정지상권’성립
    -경매 등 이유로 토지-건물 소유자가 각각 바뀌어
      건물소유자의 토지이용이 법률상 인정되는 권리
 
<알아두면 돈되는 부동산 상식>
　우리나라는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급한다. 일반적으로 토지에 붙어서 고정되어 있는 물건, 즉 토지 정착물들은 토지의 일부로 취급된다. 가령 토지에 붙어있는 나무나 바위 덩어리 등은 토지와 독립한 별개의 물건으로 보지 않는다. 이들은 토지의 일부로 간주된다. 따라서 토지의 소유자가 이들에 대한 소유권을 갖는다. 쉽게 말해서 내 땅에 있는 바위덩어리는 내 것이라는 의미이다.
　그런데 토지에 붙어있는 정착물이 `건물’일 때는 이를 토지와 독립된 별개의 물건으로 본다. 즉, 건물은 비록 토지에 붙어있는 것이지만, 토지의 일부로 보지 않고 토지와 독립된 별개의 부동산으로 간주한다. 그래서 토지위에 건물이 있는 경우에는 부동산이 2개가 있는 셈이 된다. 토지위에 건물이 있을 때 이를 `복합부동산’ 이라고 부르는데, 그 의미는 2개의 부동산이 있다는 뜻이다.
　토지와 건물을 각각 별개의 부동산으로 인정하다보니 소유권도 서로 구분되게 되었다. 그래서 토지위에 건물이 있는 경우, 토지에 대한 소유권이 존재하게 되고 또 이와는 별개로 건물에 대한 소유권도 존재하게 된다. 따라서 토지에 대한 소유자가 있게 되고 또 건물에 대한 소유자도 있게 된다.
　이 때 토지소유자와 건물소유자가 같은 사람이면 건물소유자가 건물이 세워져있는 토지를 사용하는데 아무런 문제가 없다. 그런데 만일 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 사람이라면 상황이 좀 묘해진다. 이런 경우에 건물의 소유자가 건물이 위치한 해당 토지(남의 토지)를 사용하는 것이 가능 하느냐 하는 문제가 발생하게 된다.
　토지소유자가 건물소유자에게 자신의 토지를 사용해도 좋다고 한다면 별 문제가 없을 것이다. 그런데 토지소유자가 건물소유자에게 토지사용을 허락하지 않는다든가 혹은 건물을 철거하라고 하는 경우에는 건물소유자입장에서는 여간 난감한 일이 아닐 수 없다. 이러한 경우 건물소유자를 보호하기 위해서 생겨난 것이 바로  `법정지상권’ 이다.
　법정지상권이란 토지와 그 토지 위의 건물이 동일인에게 속하고 있었으나 나중에 어떤 사정으로 인해서 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에 건물소유자에게 그의 건물의 소유를 위해 토지를 이용할 수 있도록 법률상 당연히 인정되는 권리를 말한다.
　법정지상권이란 개념은 `지상권’의 의미를 떠올려 보면 보다 쉽게 이해된다. 지상권이란 다른 사람의 토지위에 건물 등을 소유하기 위해 해당 토지를 사용할 수 있는 권리이다. 따라서 법정지상권이란 이 지상권이 법으로 인정되는 경우를 말한다. 즉, 법정지상권이란 당사자간에 지상권 계약을 하지 않더라도 법률로 규정된 일정한 경우에 해당하기만하면 자동적으로 성립되는 지상권을 말한다.
　토지와 건물의 소유자가 다르다면 토지소유자입장에서 보면 내 땅위에 남의 건물이 들어서 있는 경우가 된다. 그래서 토지 소유자 입장에서는 내 땅인데도 내가 사용을 못하는 상황이 되다보니 건물을 철거하려고 할 것이고 이렇게 되면 건물 소유자는 꼼짝없이 건물을 잃게 된다.
　애당초부터 남의 토지에 불법으로 지은 건물이라면 건물 소유자가 억울할 것이 없겠지만,  처음에는 정상적이고 합법적인 건물이었는데 나중에 어떤 상황 변화로 인해 남의 토지위에 내 건물이 올라가 있는 처지가 되었고, 이로 인해 자신의 건물이 힘없이 철거되게 된다면 건물소유자로서는 안타까운 일이 아닐 수 없다. 이러한 경우에 건물 소유자를 보호해 주자는 것이 바로 법정지상권이다.
　법정지상권이 성립되는 경우에 토지소유자가 `지상권설정자’가 되고, 건물소유자가 `지상권자’가 된다. 또한 법정지상권은 법률의 규정에 의해 당연히 성립하는 것이기 때문에 등기를 필요로 하지 않는다. 이를 달리 표현하면 법정지상권은 등기부에 표시되지 않는다는 의미가 된다.
　법정지상권은 토지소유자나 건물소유자 모두에게 아주 중요한 의미를 갖는다. 우선 건물소유자에게는 자신의 건물이 철거되지 않도록 지켜주는 방패가 되며 또 남의 땅을 자유롭게 이용할 수 있는 권리를 안겨다 주는 고마운 존재이다. 반면 토지소유자입장에서는 아주 껄끄럽기 짝이 없다. 내 땅을 내 마음대로 사용할 수도 없으며, 내 땅위에 남의 건물이 세워져 있지만 철거하라고 말할 수도 없다.
　법정지상권은 이처럼 양 당사자에 중요한 권리인데도 등기부에는 기재되어 있지 않다. 따라서 등기부등본만 살펴보고 권리분석을 마무리하면 법정지상권에 대한 분석을 제대로 하지 못하게 된다. 부동산 권리분석을 할 때 등기부만 살펴보고 권리분석을 끝내버리면 안되는 이유가 이런데 있다. 권리분석을 할 때는 등기부에 나타나지 않는 권리에 특히 신경을 써야한다. 등기부에 등기되지 않는 권리로는 법정지상권 외에 유치권, 분묘기지권 등이 있다.
　법정지상권의 또 다른 특징 하나는 비록 말소기준권리보다 나중에 성립하였다 하더라도 언제나 낙찰자에게 인수된다는 것이다. 그래서 경매 입찰에 참여할 때는 해당 부동산에 법정지상권이 성립하고 있는지 여부를 잘 살펴야 한다.
 자료제공:사람과미래 공인중개사 T.254-8100