아파트 살까, 말까
  • 윤용태기자
아파트 살까, 말까
  • 윤용태기자
  • 승인 2015.10.15
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[경북도민일보 = 윤용태기자] 아파트는 남녀노소를 막론하고 늘 초미의 관심사다. 중산층 재산목록 1호인 까닭에 오를까, 내릴까 혹은 살까, 말까는 항상 고민이다. 당연히 촉각이 곤두서 있을 수밖에….
 한 순간의 결정이 인생에서 고속도로가 될지, 아니면 울퉁불퉁한 길이 될지는 누구도 모른다. 그래서 ‘널뛰는 아파트가격은 신(神)도 모른다’는 우스갯소리도 있다.
 얼마 전 방영된 ‘SBS 스페셜-아파트, 혼란의 시장’이 큰 반향을 불러 일으켰다.
 아파트시장이 15년 만의 최고 열기를 보이고 있는 현 시점에서 부동산 분야 최고 전문가들이 나와 현재 아파트값이 거품인지 아닌지에 대한 진단에서부터 미국 금리인상과 인구수 변화 요인까지, 향후 아파트시장에 영향을 줄 수 있는 요소를 하나하나 파헤쳤다.
 1970년 도시화가 시작되면서 아파트는 일단 사두면 결국엔 상승하는 확실한 투자처였다. 금융지식이 없는 사람들도 할 수 있는 안전한 재테크이자 베이비붐 세대의 유일한 노후 대책이었다. 국가나 친척, 자식보다 더 듬직한 비빌 언덕이 바로 ‘아파트’였다.
 그렇다면 가격의 등락은 비이성적으로 움직이는 것인가. 과학적이라면 전망은 가능한가.
 결론부터 말하자면 아파트시장은 과학적 접근법을 시도하면 상당부분 예측이 가능하다. 그래서 부동산투자는 과학이다. 거의 전 재산이나 다름없는 큰 돈이 투자되는 부동산투자에서 그냥 막연한 감(感)으로 투자한다면 낭패를 당할 수 있다. 주관적 판단은 금물이다.
 국내 아파트가격은 다양한 요인에 의해 오르고 내림을 반복한다. 중요한 요인들을 순서대로 꼽자면 화폐량과 경상수지, 부동산정책, 거래량 등의 지표가 바로 그것이다.
 우선 ‘화폐량’을 눈여겨 봐둬야 한다. 2009년 세계금융위기 이후 전세계에는 약 10조 달러가 풀렸다. 국내 화폐로 환산하면 1경(京)이 넘는다. 지구가 탄생한 이후 가장 많은 금액이 아닌가.
 그동안 미국과 유럽, 일본, 중국이 경쟁적으로 화폐량 증가 정책을 폈고, 한국도 가세했다. 미국경기 회복을 계기로 올해부터 시중에 풀린 화폐량이 부동산시장에 영향 줄 것이다. 국내 아파트시장은 이제 더 이상 한국내 상황에만 영향을 받지는 않는다. 세계경제와 연동돼 있는 탓에 반드시 큰 흐름을 살펴야 한다.
 ‘아파트 실거래가격지수’를 보면 현재 아파트가격이 어느 시점에 와 있는지를 한눈에 알 수 있다. 한국에서 돈과 사람 절반이 모여 있는 서울·수도권은 2013년 1월에 바닥을 치고 지금까지 오름세다. 큰 흐름에서는 당분간 더 오를 전망이다.
 ‘아파트 거래량’도 중요한 지표다. 거래량은 아파트가격의 선행지수이기 때문이다. 즉 아파트가격이 오르내리기 전에 거래량의 많고 적음으로 미리 짐작할 수 있다는 얘기다.
 ‘경상수지’도 아파트가격에 큰 영향을 끼친다. 한국은 철저한 수출주도형 국가다. 외국에서 벌어온 돈이 쌓이면 부동산시장이 활성화 되는 것은 당연한 이치다. 그래서 경상수지의 많고 적음은 몇 년의 시차를 두고 부동산시장을 파고든다.
 또 ‘실질 경제성장률’도 중요하다. 아파트시장과 경제성장률은 비례관계에 있다. 즉 경제성장률이 높으면 아파트가격은 오르고, 경제성장률이 낮으면 아파트가격은 내린다. 쉽게 요약하자면 경제성장률이 2%대 이상이면 아파트가격은 상승곡선을 긋게 된다. 또 3%대로 올라가면 활황세를 보인다.
 특히 신문 또는 방송에서 자주 접하는 ‘아파트시장 정책’은 핵심 중 핵심이다.
 아파트시장은 경제의 큰 축을 형성한다. 따라서 정부는 아파트정책을 통해 경제상황을 조절할 수밖에 없다. 박근혜정부는 2012년부터 올해까지 아파트시장 활성화 정책으로 일관하고 있다. 여태껏 아궁이를 지핀 군불을 올해부터 시장 전체를 데울 것이다. 현재 서울·수도권 아파트가 상승하고 있는 이유다.
 여기에다 주택보급률, 분양 및 입주물량, 인구유입·출 등의 동향도 함께 살펴야 한다.
 거시적 관점에서 보면, 화폐량 증가→돈 가치 하락→자산디플레이션 방어심리 확산→부동산 투자 증가→아파트가격 상승을 불러온다. 다만, 대구·경북지역 아파트가격은 꼭짓점(정점)에 와 있다. ‘묻지마 투자’는 위험하다.



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