‘주택임대사업자 등록과 세금’
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‘주택임대사업자 등록과 세금’
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  • 승인 2018.10.24
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▲ 류병기 대구 수성구 세무1과 세정관리팀장

[경북도민일보]  수성구의 경우 지난해 8·2 부동산 대책 이후 지금까지 주택임대사업자 등록률이 97.35%로 신장했다. 누가, 왜, 어떻게 하는가 알아보자.
 첫 번째 누가 하는가?
 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 주택임대사업자 등록은 임대주택 보유수가 1채 이상만 되면 누구나 할 수 있다.
 두 번째 왜 하는가?
 세금 감면 때문이다. 임대 목적으로 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 (주거용)오피스텔을 최초 분양으로 취득하는 경우 취득세가 면제된다. 프리미엄을 주고 취득해도 최초 분양인 경우에는 감면된다. 다만 취득세액이 200만원을 초과하면 85%만 감면한다. 그러나 최초 분양이 아닌 매입으로 승계취득을 하는 경우나 단독·다가구주택의 경우 취득세 감면 혜택이 없다.

 재산세는 과세기준일인 올해 6월 1일 현재 공동주택 또는 (주거용)오피스텔 2세대 이상일 경우에만 감면된다. 임대주택 한 채만 등록하면 재산세 감면은 해당되지 않는다. 또 전용연적 85㎡를 초과해도 재산세 감면이 안 된다.
 양도소득세는 올해 4월 1일 이후 2주택자 세율이 기본세율(6~42%)에서 10% 가산되고, 3주택자 이상은 20% 가산됐다. 임대주택 등록을 하고 세법요건을 맞춰 나가면 양도소득세 중과에서 빠지는 효과가 있다. 양도소득세 감면은 단독·다가구주택도 해당된다.
 임대주택 등록의 단점은 의무기간이 있어 양도시기 조절이 안 된다는 점이다. 4년(단기), 8년(장기일반)이 경과하지 아니하면 당해 임대주택을 매각, 양도, 증여, 명의이전 등을 할 수 없다. 위반 시 임대주택당 1천만원의 과태료가 부과(자진납부 시 20% 감면)되고, 감면받은 세금을 모두 납부해야 한다. 임대사업자간 매매는 가능하나 감면받은 세금은 역시 납부해야 한다. 또 최초 임대료는 임대사업자가 정할 수 있으나 임대료를 연 5% 이상 인상할 수 없다.
 마지막으로 어떻게 하는가?
 주택임대사업자 등록은 주소지 관할 구청에 신청하고, 임대물건신고(임대차계약 및 변경 신고)는 임대차계약일로부터 3개월 이내 임대주택 소재지 관할 구청 건축과에 가서 한다. 본인이 바쁘면 대리인이 본인신분증과 도장 부동산등기부등본(새로 매입한 주택이 아직 등기가 돼 있지 않은 경우 매매계약서)을 갖고 가면 된다. 오피스텔은 건축법상 주택이 아니므로 주거용으로 신고하면 주거 용도로만 사용해야 하며, 증명서류로 세입자가 작성한 ‘행정정보공동이용동의서(www.renthome.go.kr에서 다운 가능)’ 또는 세입자의 주민등록초본을 제출해야 한다. 구청에서 신청서 작성 시 세무서 신청란에 체크하면 관할 세무서로 자동전송, 다음날 세무서에서 임대사업자등록증(면세)을 수령할 수 있다. 구청 임대사업자등록증은 5일 내 발급되며, 국토교통부에서 올 4월 개설한 렌트홈으로 신청할 수도 있다.



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