Q:부동산을 양도하는 과정에 기존에 거주하던 임차인이 퇴거하지 않아 임차인에게 명도비용을 지급하였습니다. 이 경우에 지급하였던 명도비용을 필요경비로 인정받을 수 있는지?
A:부동산을 양도하는 경우 필요경비 중 취득가액과 부대비용은 자산의 취득과 관련하여 지출된 비용이고 자본적 지출액 등은 보유기간 중에 지출한 비용이며 양도비는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용을 말합니다.
자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용은 양도비의 주된 경비로서 이에 해당하는지의 판단기준은 법령에 명시적으로 규정한 바는 없지만 그동안의 유권해석 및 판례 등을 종합해보면 다음과 같이 요약됩니다.
1) 양도 확정 전·후 등 지출시기에는 제한이 없습니다. 양도 확정 전이라도 양도를 신속하게 또는 유리한 가격으로 양도하기 위해 불가피하게 지출된 경우에는 양도비에 해당합니다.
2) 양도자가 양도와 관련하여 지급의무가 있는 비용이어야 합니다.
취득 후 점유를 이전받기 위해 명도받는 경우에는 명백하게 양도비에 해당하지 않습니다. (서면1팀 46011-240, 2000.2.17., 국심 2003서2031, 2003.10.21.) 양도 전 소유자 임의로 원활한 양도를 위해 장애철거 목적으로 사전명도를 받는 경우에는 양도와 관련성이 있는지 여부가 명확하지 않아 양도비에 해당한다고 볼 수 없습니다. (국심 88광727, 1988.9.10.)
양도계약의 조건에 따라 명도를 받는 경우에는 2018.2.13. 이후 양도하는 분부터는 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 필요경비로 공제되는 양도비에 해당하는 것으로 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 라목을 신설 규정하였습니다.
양도자는 임차인과의 임대차계약기간이 종료하기 전에 매매대상 부동산을 양도하기 위해서는 이로 인해 임차인의 피해에 대해서는 적절한 보상이 이루어질 수밖에 없습니다.
임차인에 대해서 명도비용은 존재하지 아니하였으나 양도계약의 조건에 따라 임차인과의 계약변경 또는 계약해지 사유로 임차인에 대한 지급의무가 발생하였다면 임차인에 대한 명도비용도 양도와 관련된 지출이 불가피한 비용에 해당한다고 봅니다.
다만 명도비용의 산정금액에 대해 임의성을 이유로 부당한 명도비용의 지급이 우려되는 점은 있으나 합리적인 경제행위에 따라 사회통념에 비추어 적정한 명도비용의 범위까지 객관성을 부인할 수는 없다고 봅니다. 따라서 양도계약에 기인하여 임차인과의 계약해지에 따른 손실보상금 등의 피해액을 양도자가 지급한 사실이 명백하다면 양도비의 범주에 포함하는 것이 타당하다고 판단됩니다. 고가영 세무사
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