임대보증금을 부담부증여로 볼 수 있나요?
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임대보증금을 부담부증여로 볼 수 있나요?
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  • 승인 2019.10.01
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Q: 아파트 1채(시가 5억가량)를 배우자에게 단순 증여등기시 임대보증금 1억4000만원을 부담부증여로 볼 수 있는지?



A: 부담부증여란 수증자가 증여를 받는 동시에 일정한 부담, 즉 일정한 급부를 하여야 할 채무를 부담하는 것을 부관으로 하는 증여를 말합니다.

따라서 부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액은 증여세 과세가액에서 차감하되, 차감한 채무액 상당 부분은 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것이므로 양도에 해당합니다.

다만, 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)로서 같은 법 제47조 제3항 본문에 따라 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정되는 채무액은 제외합니다(소령 151조 ③, 2017.2.3. 신설.).

만일 증여재산가액을 초과하는 채무액을 수증자가 인수한 경우에는 초과하는 채무액은 반대로 수증자가 증여자에게 증여한 것으로 봅니다(재삼 46014-1049, 1995.4.26. 재산-614, 2009.2.23.).

증여재산가액에서 공제되는 부담부증여란 첫째, 증여일 현재 증여재산에 담보된 채무가 있어야 하고, 둘째, 담보된 당해 채무가 채무자 명의에 불구하고 반드시 실질적으로 증여자의 채무이어야 하며, 셋째, 당해 채무를 수증자가 인수한 사실이 증여계약서, 자금출처가 확인되는 자금으로 원리금을 상환하거나, 담보설정 등에 의하여 객관적으로 확인되어야하는 것으로서 임대보증금을 수증자인 자녀가 인수하였는지의 여부는 관할세무서장의 사실판단사항입니다.

배우자 간에 증여가 이루어진 부동산가액이 배우자 공제액 이하의 부동산인 경우라면 부담부증여로 하면 수증자가 인수한 채무액에 상당하는 금액은 증여가액에서 공제하고 동 금액을 양도로 보기 때문에 오히려 세부담 면에서 불리합니다. 이때 채무를 수증자가 사실상 승계하지 아니하였다면 부담부증여라고 볼 수 없으나, 사실상 수증자가 채무인수를 하였음에도 불구하고, 증여세 신고시 부담부 증여가액을 양도로 신고하지 아니한 경우에는 양도소득세 과세문제가 발생할 것으로 판단됩니다.



◇ 상증, 조심2013부2571 , 2013.08.21

[ 제 목 ] 객관적 증빙으로 확인되지 않는 임대보증금은 부담부증여가액으로 볼 수 없음. [ 요 지 ] 부(父)의 건물을 증여받으면서 인수한 임대보증금중 객관적인 증빙으로 확인되지 아니한 금액은 수증자가 인수한 부담부증여가액으로 볼 수 없음.

◇ 상증, 제도46014-11325 , 2001.06.05

[ 제 목 ] 모(母)로부터 임대부동산을 증여받는 경우 임대보증금을 증여재산가액에서 차감여부 [ 요 지 ] 어머니로부터 임대차계약이 체결된 부동산을 증여받으면서 당해 재산에 해당하는 임대보증금을 자녀가 인수한 사실이 서류(부담부 증여 약정서, 임대차계약서 등)에 의하여 입증되는 경우에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임.

[ 회 신 ] 어머니로부터 임대차계약이 체결된 부동산을 증여받으면서 당해 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 자녀가 인수한 사실이 서류(부담부 증여 약정서, 임대차계약서, 임차인확인서 등)에 의하여 입증되는 경우에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것이며, 그 채무액에 상당하는 부분에 대하여는 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것입니다. 고가영 세무사


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