무허가·미등기 농가주택도 1주택인가요?

세무상담

Q. 무허가·미등기 농가주택(건축물대장 없음)에서 상당 기간 거주하다 아파트 1채를 매입하여 10년간 거주 중 아파트를 매매했는데 세무서에서 양도세 고지서가 나왔습니다. 이 경우 무허가 농가주택(임대 중)도 1주택으로 보는지?

A. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다(소법 88조 7호, 2016.12.20. 개정).

1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 주택의 요건은 주택에 해당하는지, 주택의 소유권이 거주자에게 있는지, 소유목적이 사업목적인지 거주·보유할 목적인지, 사실상 사용 용도가 주택인지의 등의 여부를 검토하게 된다.

양도물건이 건축물에 해당하지 아니한다면 주택에 해당될 수도 없으므로 비과세대상의 주택이나 주택수 판정에 있어서 당연히 제외된다. 그러나 양도물건이 건축물에 해당되고 주택에도 해당되는 경우에는 비과세대상 주택이 될 수도 있고, 다른 주택 양도시 주택 수의 계산에도 포함되어 1세대 2주택 등 중과세 규정 등을 적용받을 수 있습니다.

주택이란 건축법상 관할 관청에 적법한 신고절차나 허가절차를 밟아서 건축을 하여야한다. 그러나 건축허가를 받지 않거나 불법으로 건축된 주택이라 할지라도 주택의 외형을 갖추고 영구적으로 주택으로 사용할 목적으로 건축된 건축물의 경우에는 건축에 관한 신고여부, 건축완성에 대한 사용검사나 사용승인에도 불구하고 주택에 해당한다.

따라서 무허가주택도 당연히 주택에 해당되므로 무허가 주택을 1주택만 소유하는 경우에는 비과세대상 주택에 해당하며, 다른 주택을 양도한 경우에는 무허가 주택도 주택수로 계산하여 비과세 여부를 판단하여야 한다(양도 집행기준 89-154-15. 무허가주택의 비과세 가능 여부).

장기간 주거생활로 사용할 수 있는 구조로 된 건축물로서 실제 주거에 공(供)할 수 있는 기능을 갖춘 주택이 일시적으로 공가(빈집)인 경우에는 향후에도 주거용으로 사용될 것이 확실한 경우에는 일시적 공가라고 할지라도 주택으로 보아야 하므로, 비과세 대상의 주택에 해당되고 주택수 판정에서도 주택에 포함하여 계산하여야 한다.

다만 장기간 공가 상태로 방치한 건물이 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것으로 장기간 공가로 방치된 주택으로 볼 수 있는지 여부는 사실 판단사항이다(재산-1598, 2009.7.31.) 고가영 세무사

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