부부 공동명의 주택 절세 효과
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부부 공동명의 주택 절세 효과
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  • 승인 2020.03.16
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고가영 세무사

부부가 절세하기 위하여 공동명의로 주택을 구입하는 사례가 많아지고 있다. 실제로 공동명의는 고가주택의 경우 인별로 과세되는 종합부동산세 부담을 낮추고, 향후 양도소득을 나눠 야양도소득세를 줄일 수 있는 팁으로 공유되고 있다. 하지만 주택 보유 현황이나 금액 등 상황에 따라 유·불리가 나뉜다.

기본적으로는 부부 공동명의가 절세에 유리하다. 우리나라 소득세는 누진세 구조에 인별 과세이므로 양도소득세와 주택임대소득에 대한 종합소득세를 줄일 수 있다. 하지만 누진세 구조가 아니거나 물건 자체에 대해 과세하는 취득세는 재산세 등에서는 공동명의 효과를 볼 수 없다.

공동명의로 지분만 취득하더라도 취득세를 내야 한다. 따라서 기존에 단독으로 보유하던 주택을 공동명의로 변경하려는 경우에는 추가로 부담할 취득세를 따져봐야 한다.

공동으로 소유하는 주택은 공동명의로 임대사업자등록을 해야한다. 만약 공동명의 주택과 단독명의 주택이 모두 있는 경우 임대사업자로 등록한다면 공동명의 사업자와 단독 사업자로 사업자등록 2개가 발급된다.

공동명의로 임대사업을 하면 발생하는 임대소득에 대한 소득세를 줄일 수 있다. 2019년부터 연 2000만원 이하의 임대소득에 대해서도 소득세가 과세되지만, 2000만원 이하의 임대소득은 분리과세 할 수 있는 등 세부담이 적기 때문에 공동명의를 고려하는 사업자들도 있다.

공동명의로 임대사업을 하다가 상속·증여 및 양도를 통해 일부 명의자가 달라지는 경우에는 임대사업자에게 주어지는 세제 혜택도 중단되는지 확인해야 한다.

「민간임대주택법」에 따른 세제 혜택은 명의자가 달라져도 임대의무기간이 승계되어 혜택이 유지되지만, 「세법」에 따른 세제 혜택은 종전 명의자의 임대기간이 다음 명의자에게 승계되지 않아 혜택도 중단된다. 따라서 새로운 명의자가 혜택을 받기 위해서는 의무임대기간을 다시 채워야 한다.

공동명의 주택을 타인에게 양도하는 경우에는 양도차익을 명의자 각자가 따로 계산하게 된다. 전체 양도세를 계산한 후 지분비율대로 납부하는 것이 아니라 각각의 양도차익에 대한 납부세액을 계산해서 신고를 따로 하여야 한다. 이 경우, 양도소득기본공제를 각각 받을 수 있으며, 필요경비도 지분비율대로 나눌 수 있다.

또한 소수지분을 가진 주택도 주택수에 포함된다는 점에 주의해야 한다. 1주택이라면 월세나 보증금에 대해 임대소득세가 비과세(기준시가9억원 초과주택은 과세)된다. 하지만 2주택은 월세가 과세되고 전세보증금은 비과세된다. 3주택 이상인 경우는 월세 및 전세보증금(보증금 합계 3억원 초과인 경우 과세) 모두에 대해 과세한다.

따라서 다주택자의 경우에는 주택을 매매할 때 주택수를 잘 고려해야 한다. 양도할 주택이 부부공동명의인 경우 본인명의의 주택수가 아니라 세대의 주택수를 계산해서 정확한 세율을 적용할 수 있게 하는 것이 중요하다. 고가영 세무사


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