아파트 왕국, 과연 영원할까?
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아파트 왕국, 과연 영원할까?
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  • 승인 2020.10.13
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프랑스에서 온 한 지리학자가 한국의 주거상황을 돌아보고는 ‘아파트 공화국’이라고 칭했다고 한다, 그만큼, 한국인의 아파트 선호는 그저 높은 정도를 넘어 완전하고 절대적인 수준이다. 신개발, 재개발을 불문하고 모든 개발의 목표는 결국 아파트 단지의 건설에 있다 해도 과언이 아니다. 정치권을 연일 시끄럽게 하던 부동산 이슈도 따지고 보면 아파트 가격을 어떻게 통제하느냐 하는 문제로 귀결될 뿐이다. 아파트 공화국이라는 표현도 참으로 절묘하지만, 아파트가 이 나라에서 차지하는 절대적인 비중을 생각하면 차라리 ‘아파트 왕국’이 더 타당한 표현이 아닐까 한다.

돌이켜보면, 한국인이 처음부터 아파트를 선호한 것은 아니었다. 한국인은 기본적으로는 땅에 발을 디디고 좌식으로 살아가는 민족이다. 세계 건축사에 유래 없을 정도로 단층 위주로 발전한 조선시대의 건축이 이를 보여준다. 건국 후 1958년, 최초의 아파트인 종암아파트가 건설되었을 때에도 대중들은 ‘집 위에 또 다른 집’이 있는 이 기이한 양식에 거부감부터 보였던 것으로 전해진다. 미국 자본, 독일 기술로 만든 현대식 주거였지만, 국민들의 반응은 신통치 않았다. 1962년에는 최초의 단지형 아파트인 마포아파트가 건설되었지만, 여전히 주류 주거문화로 자리 잡지는 못했다.

하지만 1970년대에 이른바 강남개발이 시작되면서 이 모든 상황은 달라지기 시작한다. 오와 열을 맞추어 군대처럼 배치한, 지금 보면 투박해 보이기만 하는 아파트 단지들이었다. 하지만 단독주택에는 없는 편리함, 주거환경, 거기다가 전에 없던 ‘투자가치’까지 갖춘 이 상품의 매력에 대중들은 눈을 뜨기 시작한 것이다. 그 이후의 스토리야 우리가 익히 아는 바에 다름 아니다. 단층의 한옥과 초가집에 살던 민족이 불과 50년 만에 50층도 마다하지 않는 ‘초고층 종족’으로 변신해 버린 것이다. 주거에 대한 모든 문화와 역사가 뒤집혀 버리는 아파트 혁명이었다고나 할까.

2020년 현재, 아파트 왕국에서 더 이상의 혁명은 없어 보인다. 한국인들에게 아파트는 취향이 아닌 인생의 목표 그 자체가 되었다. 1970년이 아닌 2020년 현재에도 아파트 청약시장은 여전히 뜨거울 뿐 아니라, 심지어 연일 신기록을 세우고 있다는 뉴스가 이를 증명해준다. 하지만 반란이 없다고 해서 왕국이 영원한 것만은 아니다. 왕국이 강고할수록, 침입이 아닌 내부 붕괴로 스러져간다고 하지 않는가. 견고해 보이는 아파트 왕국에도 멀리 볼 때 우려가 없지는 않다. 우려는 크게 보아 두 가지이다.

첫 번째 우려는 재건축이 필수일 수밖에 없는 우리나라 아파트의 특성이다. 우리나라의 고층아파트는 의외로 오래 쓸 수 있는 주거는 아니다. 단독주택처럼 아쉬운 데로 고쳐가며 쓸 수 없다. 같은 아파트라고 하지만, 200년 넘게 쓰이는 파리 시내의 아파트와는 전혀 다른 양식이다. 한국의 아파트는 처음부터 2-30년이 지나면 완전히 허물고 새로이 짓는, 즉 재건축을 전제로 하여 발전되어 왔기 때문이다. 아파트의 장점인 투자가치라는 것도 따지고 보면 2-30년 뒤 다시 새집으로 돌아온다는 ‘재건축의 마법’이 있기에 가능한 것이다. 그러면 재건축은 앞으로도 계속 가능한 것일까?

바로 여기에 문제가 있다. 재건축이라는 마법에는 두 가지 재료가 필요하다. 첫째는 아파트의 가격의 지속적인 상승이고, 둘째는 용적률의 상향이다. 이 두 재료가 있어야 비로소 재건축의 마법이 발동될 수 있다. 하지만 이미 법정 용적률을 소수점까지 채우고 올라간 50층 아파트에 그런 재료들이 남아있을까? 앞으로 2-30년 뒤, 지금의 아파트들은 과연 재건축될 수 있을까?

두 번째 우려는 당연하게도 인구감소와 빈집 증가 추세이다. 빈집 증가는 단독주택만의 문제가 아니다. 계속되는 빈집 증가는 언젠가는 아파트 단지로 침투할 수밖에 없다. 문제는, 단지형 아파트는 공실에 지극히 취약한 양식이란 점이다. 단지형 아파트는 모든 세대가 꽉 들어찰 것을 가정하고 건설한 시스템이다. 단독주택과는 달리, 공실이 조금만 발생해도 관리비 증가나 안전문제가 단지 전체로 파급된다. 30퍼센트 정도 공실이 생기면 단지 전체가 순식간에 슬럼으로 변해가는 문제는 이미 서구나 일본에서는 이미 나타난 현상이다. 인구감소추세가 역력한 지금, 우리나라의 아파트단지라고 이런 문제에서 예외일 수 없다.

다양성이 없는 생태계가 자연재해 앞에 취약하듯, 고층 아파트단지로 통일된 한국의 주거 생태계도 미래 변화에 취약할 수 있다. 성장과 증가를 배경으로 탄생한 아파트 왕국이기에, 모든 조건이 변해갈 미래에 대한 우려는 더욱 클 수밖에. 현명한 왕국은 절정일 때 미리 미래의 위기를 대비하기 마련이다. 우리나라의 주거 정책도 아파트 그 이후의 미래를 점검하고 대비해야 할 시점이다. 김주일 한동대 공간환경 시스템 공학부 교수


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