부동산 정책의 해법
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부동산 정책의 해법
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  • 승인 2021.10.19
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하루가 다르게 올라가는 부동산 가격을 잡으려고 우리나라는 시중은행의 대출을 전면금지 시켰다. 때문에 전셋값 상승률은 최고치를 경신하고 전세자금을 마련하지 못하여 월세를 전전하는 등 일대 혼란을 겪었다. 그럼에도 불구하고 재테크로 그 무엇보다 인기상한가인 부동산은 끊임없이 사람들의 투기가 이어진다. 일단 아파트라도 보유하면 어떠한 투자기관에 투자하는 것보다 많은 수익을 올릴 수 있기 때문이다. 굳이 365일 일하러 나가지 않아도 아파트만 보유하면 열심히 일한 것보다 많은 수입을 만들 수 있다. 이렇게 몰려드는 사람들을 막아보려고 수십 차례 부동산 정책을 바꾸어 냈지만 백약이 무효다.

화두가 되고 있는 분야인지라 차기 대선후보들도 부동산 정책 공약으로 민심을 잡으려고 한다. 특히 더불어 민주당의 대선후보 이재명 경기도지사의 경우 기본주택과 국토보유세를 주장하고 있다. 본인의 임기 내 250만호 이상의 주택을 공급하고 이중 100만호는 기본주택으로 중산층 이하 무주택자가 저렴한 임대료로 30년 이상 거주를 할 수 있도록 한다는 것이다. 또 국토보유세를 도입하여 세수의 전액을 기본소득으로 지급하겠다는 말이다. 윤석열 후보의 경우 청년원가 주택을 공약하고 있다. 무주택 청년이 건설원가로 주택을 분양받고 5년 이상 거주하여 국가에 매각하면 매매차익의 70%를 돌려받는 것이다. 홍준표 의원의 경우 쿼터아파트제를 도입 시세의 4분의 1 가격의 주택을 공급하겠다고 한다. 대선주자들의 부동산 공약은 모두 부동산 공급을 늘리는 것이다. 건설 원가 수준 또는 토지는 국가가 보유하고 건물만 임대하는 방식으로 공급을 늘려서 가격을 컨트롤 하겠다는 것이다.

그러나 시장의 법칙은 수요와 공급의 교차점에서 가격이 형성된다. 공약으로 내세우는 주택이 실제로 공급될지 두고 봐야 하겠지만 이들 주택을 원하는 수요자는 얼마나 될까. 부동산의 폭등은 주로 수도권으로 인구가 밀집하여 수요가 넘치는 곳이다. 사람들은 일자리를 찾아 교통이 편리한 곳에 주거지를 만들고자 한다. 건설원가 수준의 저렴한 임대료를 받고자 건축되는 주택은 어디에 위치하고 있는지 어떤 구조에 크기는 어떤지 등 여러 가지 조건으로 수요자를 만날 수 있다. 그런데 한편으로 생각해 보아야 할 것이 우리나라의 인구구성 및 추이상황이다. 우리나라는 인구절벽을 향해 나아가고 있다. 현재 우리가 보유한 시설들이 점차로 이용하는 사람들이 줄어든다는 말이다. 저출산으로 초등학교에 학생들이 점차 줄어가고 있고 이는 중등, 고등, 대학은 물론 사회문화시설까지 영향을 미친다. 지금 대선주자에서 정부의 공직자들이 우리나라 부동산문제의 해결을 공급증가를 통해 해결하려고 하지만 몇 년 후에는 이것들이 오히려 짐이 될 수 있다.

중국의 경우를 보자. 그들은 부동산 공급과잉으로 빈집이 3,000만 채에 이른다고 한다. 8천만 명이 살 수 있는 공간이 비어있다. 사람이 살지 않는 유령도시가 된다. 부동산 개발업체들은 돈을 빌려 아파트를 짓기 바빴고 모두 채워질 줄 알았던 아파트들은 구입자를 만나지 못해 주요 부동산 업체들이 파산위기에 직면하고 있다. 컨트롤 타워가 없는 부동산 정책은 엄청난 부채로 휘청이는 헝다그룹 사태를 만들었다. 중국의 부동산은 90%가 완공 전에 팔려 일단 건축부터 시작한 것이다. 빚을 내서 시작하고 완공되기도 전에 판매가 되니 건설에 가속도를 붙여 3천만채의 빈집을 만들었다.

우리의 경우도 수요의 분석은 없이 가격상승을 공급확보로 풀려고 하고 있다. 우리나라 역시 전국에 산재한 빈집의 처리문제로 고민하고 있다. 신도시라고 구축된 곳에 높다란 아파트가 빽빽함에도 사람을 찾아보기가 힘들다. 10년 후 20년 후 우리의 미래를 바라보자. 인구가 줄어들고 있다. 지금 집을 지어놓으면 우리도 중국처럼 빈집천국이 될 것이다. 국토의 고른 발전을 추진하여 인구밀도를 분산하고 해당 지역에 최적화하는 효율을 만나는 도시로 가꾸어내는 것이 보다 근원의 문제를 해결하며 부동산 문제를 풀어가는 방법이 될 것이다.

현재 수도권의 웬만한 아파트는 10억 원을 넘어섰다. 정권이 바뀔 때 마다 조였던 정책을 풀어 놓으니 이번에도 조금만 참으면 풀릴 것이란 기대가 있다. 수시로 번복되는 정치가 아닌 정권의 바뀜에도 일관성이 필요한 부분이다. 세율을 올리고, 다주택자의 추가과세도 현실적으로 세금보다 현저히 많은 수익을 올리는 부동산 앞에서는 투기수요를 막을 수가 없다. 바람을 세차게 불어서 옷을 벗게 만들 것이 아니라 차라리 햇살을 가득 비춰서 스스로 옷을 벗게 하는 방법이 현실적이다. 시장의 니즈를 알아야 해법도 탁상공론을 피할 수 있다.

김용훈 국민정치경제포럼 대표


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