'부린이' 울리는 전세사기, 시세만 확인해도 '깡통전세' 걸러낸다?
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'부린이' 울리는 전세사기, 시세만 확인해도 '깡통전세' 걸러낸다?
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  • 승인 2022.02.24
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서울 강서구와 관악구 일대에서 ‘갭 투자’ 전세 사기를 저지른 혐의를 받는 세 모녀가 최근 검찰에 송치됐는데요. 이 뿐만 아니라 기사 사건사고에는 잊을 만 하면 전세 사기로 보증금 피해를 봤다는 임차인들 사건이 올라오는 것 같습니다.

이런 소식들을 듣다 보면 ‘내 전세 계약은 안전할까’ ‘새 계약을 체결할 땐 괜찮을까’ 하는 생각들이 들 수 밖에 없을 텐데요. 그래서 이번 부동산백서에서는 전세사기 피해 예방 방법에 대해 알아볼까 합니다.

◇집 한 채를 여러 임차인과 계약?…전세 사기 유형은

최근 통계를 살펴보면 전세 미반환 사고는 꾸준히 증가하는 추세입니다. 박영순 더불어민주당 의원실에 따르면 지난해 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 대위변제 금액이 5034억원으로 집계됐는데요. 쉽게 말해 HUG가 집주인이 돌려주지 않은 전세보증금을 세입자에게 대신 돌려준 금액이 5000억원을 넘었다는 뜻입니다.

대위변제금액은 2019년에는 2837억원, 2020년 4415억원이었는데요. 해마다 증가했다는 걸 알 수 있습니다. 보증 발급(가입) 금액 역시 2019년 30조6000억원, 2020년 37조2000억원, 2021년 51조5000억원 등으로 증가했는데요. 모든 미반환 사고를 사기로 볼 수는 없겠지만, 전세 사기에 대한 두려움이 확산하고 실제 사고로도 이어진다는 사실을 부정하기는 어려워 보입니다.

최근에는 집값 하락 전망과 금리 인상이 오면서 전세 보증금 미반환에 대한 우려도 커지고 있는데요. 전세금은 그대로인데 집값이 떨어지면서 ‘깡통 전세’가 확산할 수 있다는 이유에서 입니다.

깡통전세는 전세보증금과 대출금의 합계 금액이 시세에 근접해 집주인의 보증금·대출금 반환 능력이 떨어지는 경우를 말하는데요. 통상 시세 대비 보증금과 대출금의 합계 금액이 80% 전후에 이르면 깡통전세로 분류합니다.

특히 집주인 가운데는 보증금으로 집값을 충당하는 ‘갭 투자’로 세 놓을 주택을 매입하는 경우도 많다고 하는데 이 경우엔 더 문제가 커질 수밖에 없습니다. 최근 검찰에 송치된 세 모녀의 경우에도 갭투자로 빌라를 사들인 뒤 세입자들에게 보증금을 돌려주지 않았다고 알려져 있는데요.

또 다른 전세 사기 유형으로는 집 한 채를 여러 임차인과 계약하거나, 대리인이 집주인에게 월세 계약을 위임받고 임차인과는 전세 계약을 맺어 보증금을 가로채는 수법들도 있다고 합니다.

◇“등기부등본 뿐 아니라 전입세대 열람내역서나 건물 전체 임대차계약서도 확인”

이같은 사고를 방지하기 위해서는 몇 가지 주의사항들을 꼭 지켜야 한다고 전문가들은 조언하는데요. 중개인 입회 하에 집주인과 직접 계약을 맺고 집주인의 신분증을 확인하는 것, 보증금을 집주인 계좌로 보내는 등의 절차는 기본이고요.

아마 등기부등본을 꼭 떼봐야 한다는 말도 많이 들어보셨을 거 같습니다. 왜냐면 등기부등본을 통해 해당 건물의 실제 주인을 확인할 수 있는 데다 근저당권 역시 파악할 수 있기 때문인데요. 쉽게 말하면 집주인이 건물을 담보로 어느 정도의 대출을 받았는지 확인할 수 있다는 뜻입니다.

계약 당시에 시세를 확인해야 한다는 점도 주의해야 하는데요. 아파트와 달리 빌라나 원룸 같은 경우에는 시세가 드러나지 않는 경우가 많죠. 시세보다 전세보증금이 싸다는 말만 믿고 계약했다가, 나중에 알고 보니 시세보다 보증금이 더 비싼 ‘깡통전세’일 수 있다고 하니 주의할 필요가 있겠습니다.

부동산전문인 최광석 변호사는 “집이 나중에 경매에 들어갔을 때의 낙찰가로 내 보증금이 다 반환될 수 있는지에 대한 판단이 중요하다”며 “중개업자의 시세를 그대로 믿지 말고 경매 현황 등을 통해 비슷한 집들이 경매에 나왔을 때 실제 얼마에 낙찰되는지 볼 필요가 있다”고 조언했습니다.

전입세대 열람내역서나 건물 전체 임대차계약서도 집주인에게 요구해 추가로 확인하는 게 좋습니다. 다른 임차인들의 확정일자나 보증금액을 파악하기 위해서인데요. 전세 사기 중에는 집주인이 먼저 입주한 세입자들은 다 월세를 살고 있다고 말했는데 알고 보니 전세 계약을 맺고 있었고, 이 때문에 경매에 넘어갔을 때 나중에 입주한 세입자는 변제를 받지 못하는 경우도 있다고 하니 주의해야겠습니다.

이사를 하고 난 뒤에는 전입신고를 하고 임대차계약서에 날짜가 기재된 도장을 찍어 확정일자를 받아둬야 합니다. 전입신고를 해 대항력을 갖추면 집주인이 바뀌는 경우에도 임차인으로서의 권리를 유지할 수 있고, 확정일자를 통해서는 변제 순서가 정해집니다.

지금까지 전세 사기 피해 방지 방법에 대해 살펴보셨는데요. 보는 분들에 따라서는 이렇게 까지 해야 하는 싶은 부분들도 있을 거 같습니다.

실제로 계약할 때에도 귀찮거나 말하기 민망하다는 등의 이유로 확인 절차 없이 계약을 마무리 짓는 경우도 있으셨을 텐데요.

최광석 변호사는 “기본적으로 은행 대출을 받아 전세를 구하게 되면 결정이 쉬워지고 안이해지는 측면이 있다”며 “보증금 사기를 저지르는 업자들도 이 같은 부분을 많이 활용하는 만큼 속아 넘어가지 않도록 주의해야한다”고 당부했습니다.


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