집을 사고 나서 오래된 보일러와 싱크대, 장판, 벽지를 교체했다면 집을 양도할 때 이런 비용을 공제받을 수 있을까.

국세청이 22일 공개한 ‘양도소득세 월간 질의 톱 텐(Top 10)’ 자료에 따르면 집 양도시 보일러 교체비용은 공제되지만 싱크대, 장판, 벽지는 공제받을 수 없다.

이는 주택에 쓴 돈이 자본적 지출인지, 수익적 지출인지에 따라 양도세 공제 여부가 달라지기 때문이다.

자산 양도차익을 계산할 때 공제하는 필요경비 중 자본적 지출은 양도하는 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 높이기 위해 지출한 수선비 등을 말한다.

구체적으로는 아파트 베란다 새시(샷시)비, 건물 난방시설 교체 공사비나 보일러 교체비용, 방 확장 등 공사비, 방범창 설치 비용 등이 여기에 해당해 공제 대상이 된다.

반면 수선이나 경미한 개량이라 자산가치 상승보다는 본래 기능을 유지하기 위한 것이라면 수익적 지출이 된다.

벽지, 장판 교체비용과 주방기구 교체비용, 외벽 도색, 문짝이나 조명 교체비용, 보일러 수리비용, 옥상 방수공사비, 하수도관 교체비, 타일 및 변기공사비, 깨진 유리나 기와 대체, 화장실 공사비 등으로 이는 공제대상이 아니다.

주택 취득·양도 과정에 쓴 취득세와 중개수수료, 양도소득세 신고비용은 해당 주택 양도 때 공제받을 수 있을까.

국세청은 이는 세법에서 열거하고 있는 필요경비라서 양도소득세 계산 때 공제 가능하다고 답했다.

주택을 취득하며 실제와 다르게 거래가액을 낮추거나 높인 ‘다운·업 계약서’를 작성하는 경우엔 불이익을 받게 될까.

국세청은 매매계약서상 거래가액을 실지거래가액과 달리 적으면 양도소득세 비과세 및 감면에서 배제된다고 밝혔다.

또 신고하지 않거나 적게 신고한 납부세액의 최고 40%에 해당하는 가산세가 부과되고, 지방자치단체 실거래신고 관련 담당부서에서 부동산거래신고 등에 관한 법률에 따라 부동산 등 취득가액의 5%이하로 과태료 처분도 내려진다.

아파트 분양권 양도 때 매수자가 양도소득세를 대신 내는 조건으로 분양권 매매계약을 맺고, 이를 실제 지급했을 경우 매수자가 부담한 양도소득세액은 양도가액에 포함된다.

이 경우 매도자는 이 양도소득세액이 포함된 가액을 양도가액으로 해 양도소득세를 계산하면 된다고 국세청은 설명했다.

국세청은 매달 양도세 질의·답변을 사례별로 정리해 안내하고 있다. 이번은 6회차로, 해당 책자는 국세청 홈페이지에서 볼 수 있다.