[경북도민일보 = 윤용태기자] 　대구지역 신규 아파트 공급시장이 ‘지역주택조합’ 중심으로 급속히 재편되고 있다. 일각에서는 ‘열풍’이라고 말한다. 재건축·재개발 사업이 지연되는 상황에서 도심분양의 가장 현실적 방법이라는 인식이 확산되고 있기 때문이다. 지역주택조합 아파트는 조합원들이 사업주체가 되는 방식으로 일종의 ‘아파트 공동구매’라 할 수 있다. 이는 시행사가 분양가를 책정하는 일반 아파트와 달리 조합이 직접 부지를 매입해 집을 짓는 방식으로, 시행사의 토지매입에 따른 금융비용 등 각종 부대비용을 대폭 절감할 수 있다는 것이 큰 매력이다. 하지만 지역주택조합은 ‘양날의 검’이다. 잘 쓰면 무주택자 등 서민들이 내 집 마련의 유용한 수단이 될 수 있지만 위험 요소도 많다. 앞서 간 지역에서는 토지 확보가 되지 않은 상태에서 조합원을 모집하다가 사업 진행이 더디거나 아예 좌초되는 경우가 비일비재했다. 이런 경우 금전적 손해는 고스란히 조합원 몫으로 되돌아온다.

　■ 대구 지역주택조합 열풍… 현재 진행중인 사업장은 총 23곳
　대구 곳곳에서 지역주택조합사업이 활발하게 진행되고 있다.
　대구테크노폴리스와 이시아폴리스, 대구혁신도시 등의 주요 아파트 분양시장이 거의 마무리되면서 지역주택조합사업은 지역의 분양시장을 사실상 주도하고 있다.
　대구시와 ㈜솔트커뮤니케이션즈에 따르면 9월말 현재 대구 지역주택조합 사업장은 공사중 1곳을 비롯해 조합설립인가 5곳, 조합인가신청 2곳, 조합원 모집 15곳 등 총 23곳이다.
　이중 공사중인 만촌지역(신동아 92세대)과 조합설립인가를 득한 장기동(코오롱 471세대), 수성 범물(코오롱 701세대), 범어(SK건설 1372세대), 수성1차(신성 미소지움 298세대), 대봉 센트럴파크 1차(코오롱 712세대) 등은 공사진행에 별 문제가 없다.
　하지만 나머지 사업장은 조합원 모집과 토지 확보 등에서 걸림돌이 불거질 경우 사업지체도 불가피한 상황이다.
　대구시 건축주택과 관계자는 “조합설립인가를 받지 않은 곳은 현재 부지매입이나 조합원 모집단계라고 보면 된다”며 “조합원 모집은 인허가 신청과 별개로 진행되는 경우가 많기 때문에 일부 자체적으로 진행하는 곳은 구·군에서도 모르고 있는 경우도 많다”고 설명했다.
　
　■ 지역주택조합의 장·단점
　지역주택조합은 그 지역에 6개월 이상 거주하는 무주택자(85㎡ 이하 1주택 소유자 포함)가 주택을 마련하기 위해 주택법(32조)에 의거해 설립하는 조합을 말한다. 조합원 자격이 있는 주민들이 조합을 구성하고 주체가 돼 토지를 매입해 건설을 추진한다.
　일종의 ‘아파트 공동구매’인 지역주택조합은 조합원들이 사업주체가 돼 땅을 구입하고 공동주택을 짓는 방식이다.
　무엇보다 주민이 자기 사업을 진행함에 따라 시행사의 이윤이나 은행 대출금, 각종 분양광고 홍보비 등을 절감할 수 있어 공급가격이 일반 분양 아파트보다 10~20% 저렴한 것으로 알려져 있다. 또 주택청약통장이 필요 없는 데다 재건축·재개발에 비해 사업기간을 줄일 수 있다는 것도 장점이다.
　또 2014년 주택법개정을 통해 조합원자격을 인접 광역생활권 단위로 확대하고, 전용 60㎡이하 1주택자에서 전용 85㎡이하 1주택자로 완화함에 따라 조합원모집이 용이해 졌기 때문이다.
　하지만 단점도 있다. 사업부지의 95% 이상 소유권 확보시 사업승인 신청이 가능하지만 토지확보가 되지 않을시 사업장기화 및 표류·포기가 불가피하다는 것이다. 현재 상당수 사업자는 토지매입, 사업계획승인, 시공자 계약 등이 완료되지 않은 상태에서 조합원을 모집함으로써 아파트 공급가격 및 입주예정일이 불분명하다. 이는 곧바로 사업장기화 또는 표류시 분담금이 증가돼 수익성이 감소할 수 밖에 없다.
　또 토지매입비·시공비 상승과 사업계획 심의·승인과정에서 사업규모 축소 등의 요인이 발생되면 조합원 부담이 가중된다는 점이다. 사업포기시 조합비 등 투자금 회수 자체가 어렵다.

　또 조합원 가입시 시행대행사의 업무대행비를 분양예정가격의 약 10%를 조합가입 비용으로 선부담하고 있어 사업이 부실화될 경우 회수방안이 미흡하다는 것. 조합설립과정부터 이해관계가 복잡하고 회계처리가 불투명한 탓이다.
　지역주택조합은 ‘양날의 검’에 비유된다. 잘 쓰면 무주택자 등 서민들이 내 집 마련을 싸게 할 수 있는 유용한 수단이 될 수 있지만 위험 요소도 그만큼 많다. 상당수 조합들이 토지 확보가 되지 않은 상태에서 조합원을 모집하다가 사업 진행이 더디거나 아예 좌초되는 경우가 비일비재하다. 조합원으로 한 번 가입하면 금전적 손해 없이는 탈퇴하기도 어렵다.
　건설사가 이름만 빌려주는 경우도 많다. 단순 구두계약이나 MOU 성격이 짙어 사업 진행 중 시공사가 교체되더라도 법적 보호를 받지 못한다. 아파트 브랜드만을 믿었다간 큰 코 다친다.
　분양 관계자들은 “지역주택조합 아파트는 대부분 조합이 책임을 지는 구조여서 사업 과정에서 벌어지는 불이익과 비용은 모두 조합원이 감당해야 한다”고 했다.
　대구시 관계자는 “지역주택조합 아파트는 제대로만 하면 기존 재개발·재건축조합에 비해 추진속도가 빠르다는 강점을 갖고 있다”며 “그러나 향후 시장여건이나 조합사정 등 어느 한 부분에서 나빠질 경우 문제가 발생할 가능성도 안고 있으므로 실수요자들의 냉정한 판단이 필요하다”고 말했다.
　
　■ 이것만은 주의하자
　지역주택조합원으로 가입할 때는 꼼꼼히 따져야 할 사항이 여럿 있다. 토지, 시공사, 자금운용, 사업성 등이다. 특히 대상 부지 확보(매도청구 가능한 95% 이상)를 반드시 확인해야 한다. 토지 작업이 곧바로 지역주택조합의 성공 열쇠이기 때문이다.
　입주 가능시기 과장 및 허위 정보, 사업 대상지의 토지이용규제 및 관련 절차로 조합원의 분담금 변경 및 사업성 여부, 조합원 탈퇴 시 분담금 환급 및 사업완료 후 조합재산분배 등 조합원의 권리 및 의무 등도 반드시 살펴봐야 할 사항이다.
　일부 주택조합은 원하는 동·호수를 지정하게 해주겠다며 조합원을 현혹한다. 하지만 동·호수 지정은 원칙적으로 사업승인 후 추첨이 원칙이라는 점도 명심해야 한다. 조합원 모집과정에서 가입계약서에 동·호수를 명시했다 하더라도 아직 주택조합 설립인가도 나지 않은 만큼 원하는 동·호수를 반드시 담보받는 것은 아니다. 또 조합원의 모집 규모에 따라 세대수 변경, 조감도와 다른 아파트 건축 등에 따라 달라질 수 있기 때문이다.
　최종태 ㈜솔트커뮤니케이션즈 대표이사는 “아직까지 미비한 법령 탓에 조합원 자신이 꼼꼼히 따져야 할 점도 많다”며 “지방자치단체에서도 추진위 및 업무대행사 신고 등록의 의무화, 토지확보 상황, 조합자금사용 등 정보공개를 의무화하는 것이 시급하다”고 말했다.

지역주택조합 투자진단 체크리스트

 　지역주택조합 사업 투자에 성공하기 위해서는 사전에 체크해야 될 사항은 무엇일까.
　아파트 분양대행사를 운영하고 있는 최종태<사진> ㈜솔트커뮤니케이션스 대표이사는 첫째로 ‘입지부터 따져라’고 강조한다.
　지역주택조합도 아파트 분양과 마찬가지로 입지가 좋아야 향후 시세 상승을 노릴 수 있다는 것. 입지의 중요성은 지역주택조합 아파트를 고를 때도 예외가 될 수 없기 때문이다.
　둘째는 ‘토지 확보’다. 토지매입이 원활하지 않을 경우 자칫 사업이 10년을 넘기거나 사업승인시 토지 사용권이 확보되지 않은 경우 사업자체가 무산됨에 따라 조합원들이 큰 손실을 볼 수 있다.
　셋째는 ‘업무대행사의 이력 확인’이다. 사업을 처음부터 끌고 가는 업무대행사가 아파트관련 업무에서 ‘초보 회사’라면 사업기간 지체는 물론이고, 추가분담금에 따른 조합원들의 손실로 이어질 가능성이 크다는 것이다. 
　최 대표이사는 “지역주택조합 아파트 사업이 이제부터 대세다”며 “하지만 아직 법령이 완벽히 갖춰지지 않은 상태라 지금은 조합원 각자가 이를 분간할 수 있는 힘이 필요하다”고 말했다.