>>알아두면 돈되는 부동산상식
 
　부동산투자는 언제 하는 것이 좋을까? 부동산투자시점은 투자자의 개별적 상황, 일반경기 변동, 대체 투자대상의 수익률, 부동산시장상황 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다.
　가령 투자자 개인 사정으로 가까운 장래에 목돈이 필요한 상황이라면 환금성이 낮은 부동산 보다는 상대적으로 환금성이 높은 금융자산에 투자하시는 것이 좋다. 만약 대체 투자대상인 주식시장이 호황이라면 부동산투자의 비중을 조금 줄여 보는 것도 괜찮을 것이다.  그렇다면 부동산시장상황에 따른 적절한 투자시점은 언제일까? 부동산시장은 부동산경기흐름에 따라 상향시장, 후퇴시장, 하향시장, 회복시장 네 가지로 분류한다.
　
　▶상향시장
　부동산시장이 상향시장일 때는 부동산의 가격이 상승하고, 부동산 거래량이 증가하며, 건축 착공량이 증가하는 현상이 나타난다.
　상향시장에서는 부동산의 가격이 계속 상승하기 때문에 매도자는 가격이 더 오르면 팔려고 부동산 매도를 늦추려고 하고, 반면 매수인은 조금이라도 가격이 덜 올랐을 때 사려고 구매를 앞당기려고 한다. 그래서 상향시장에서는 부동산 거래에 있어 매도인의 영향력이 매수인에 비해 더 크다.
　상향시장에서 매수인(부동산 투자자)은 가급적 빨리 부동산을 매수하여야 한다. 자칫 시기를 놓쳐서 부동산 가격이 오를 대로 오른 시점에서 매수를 하게 되면 투자 이익이 적어지고 때로는 오히려 손실을 입게 되기도 한다. 이런 경우를 두고 흔히 `막차를 탔다.’ 라고 한다.
　상향시장의 막바지(정점)는 부동산 투자시점으로 적절하지 않다. 조금 있으면 부동산의 가격이 하락하기 때문이다. 이시기는 가급적 피하는 게 좋다.
　
　▶후퇴시장
　후퇴시장에서는 부동산 가격이 하락하기 시작하며 부동산 거래도 점차 한산해지고 전반적인 부동산활동이 침체되기 시작한다. 이 때는 부동산가격이 하락추세에 있기 때문에 매도인들은 가급적 빨리 팔려고 하고, 반면 매수인들은 좀 더 가격이 떨어지면 사기 위해서 매수를 늦추려고 한다. 그래서 후퇴시장에서는 매수인의 영향력이 상대적으로 더 크다. 후퇴시장 역시나 투자자 입장에서는 피하는 게 좋다.
　
　▶하향시장
　하향시장에서는 부동산의 가격이 바닥까지 하락하고 부동산 거래가 거의 일어나지 않아서 부동산을 소유하는 것 자체가 부담스럽게 된다. 그 중에서도 규모가 큰 호화주택, 신개발지역의 택지, 기타 사치성 부동산 등이 훨씬 더 큰 타격을 받게 된다.
　부동산시장이 불황일 때는 가격이 안정적인 부동산에 투자하는 것이 좋다. 소위 `불황에 강한 부동산’으로 불리는 것들이 있다. 대표적인 예로는 `위치가 좋고 규모가 작은 주택’ 이나 `도심지 점포’ 등을 들 수 있다. 이런 부동산들은 부동산시장이 불황일 때도 가격이 크게 하락하지 않는 특성을 지니고 있다.
　하향시장에 이르면 부동산 투지시점을 잘 선택한 투자자와 그렇지 못한 투자자간의 투자손익에 큰 차이가 나타난다. 예를 들어 상향시장의 막바지(정점)에 고가로 부동산을 매입하였다가 매도시점을 놓쳐서 아직까지 부동산을 처분하지 못하고 있는 투자자는 큰 손실을 입게 되고, 반대로 상향시장 이전에 부동산을 매수하였다가 상향시장의 막바지쯤에 높은 가격을 받고 부동산을 매도한 투자자는 많은 이익을 얻게 된다. 그래서 부동산투자는 타이밍이 중요하다.
　한편 하향시장의 막바지(저점)에 가까워지는 시점은 서서히 부동산투자를 시작해야할 시점이다. 이미 충분히 낮아진 가격에 부동산을 구입하면 나중에 많은 투자이익을 남길 수 있다.
　
　▶회복시장
　회복시장에서는 부동산가격이 상승하기 시작하고 부동산거래가 활기를 띠기 시작한다. 이 시기가 바로 부동산 투자가 본격적으로 시작되는 때이다. 회복시장에서는 부동산가격이 상승하기 때문에 매도자는 가격이 더 오르면 팔려고 매도를 늦추려는 반면 매수자(투자자)은 가격이 덜 올랐을 때 사려고 매수를 앞당기려 한다.
　그래서 이 때는 매수자보다 매도자의 영향력이 더 크게 된다. 매수인들이 매도자들의 기분을 잘 맞추어야 하는 때이다.
　가장 현명한 투자자는 하향시장의 막바지(저점)에 가장 낮은 가격으로 부동산을 사들이는 사람이다. 그러나 어느 때가 하향시장의 마지막 때인지를 판단하는 것은 현실적으로 아주 어려운 일이다.
　부동산시장의 저점을 예측할 수 있다면 그 사람은 이미 부동산투자의 전문가이다. 이런 예측은 부동산에 정통한 사람들이나 할 수 있는 일이다. 그리고 지금이 하향시장의 마지막 단계인가 하는 것은 어떤 지표를 가지고 판단하기 어렵기 때문에 투자자의 직관에 의지할 수밖에 없다. 그만큼 불확실하고 위험부담이 많다.
　그래서 대부분의 투자자들은 부동산시장이 회복조짐을 보일 때, 즉 부동산시장에 회복시장에 접어들었을 때 부동산투자에 나선다. 이때 남보다 조금이라도 더 빨리 움직여야 더 많은 이익을 얻을 수 있다. 그렇다면 회복기가 시작되는 징후는 어떻게 포착할 수 있을까? 일반적으로 부동산경기의 호황/불황은? `건축의 양’ 과? `부동산 거래량’ 두 가지 지표를 가지고 판단한다.
　
　①건축의 양
　부동산경기를 측정하는 지표에 `건축의 양’이 있다. 건축의 양이 많으면 부동산 경기가 좋다고 말한다. 따라서 건축의 양이 증가하는 양상을 보이면 부동산경기가 좋아지고 있다고 판단하면 된다. 즉, 바로 이때가 회복시장이 시작되는 때이다. 다시 말하면 부동산투자를 시작해야 하는 시점이다.
　이 때 건축의 양은 단순히 건축완공량만 가지고 판단하는 것이 아니다. 건축의 양에는 건축완공량 뿐만 아니라 건축허가량, 건축착공량 등이 다 포함된다. 즉, 건축허가량이 증가 한다던가 혹은 건축착공량이 증가하고 있다면 이때는 이미 부동산시장이 회복기에 접어들었다고 보아야 한다.
　② 부동산 거래량
　부동산 거래량도 마찬가지다. 부동산의 거래량이 많으면 부동산경기가 좋다고 말한다. 부동산의 거래량이 증가되는 시점이 바로 회복시장이 시작되는 때이다. 부동산의 거래량은 주택의 거래량, 택지의 거래량 등으로 측정한다. 부동산 투자는 타이밍이 중요하다. 회복시장이 언제 시작하느냐 하는 것을 잘 판단하면 많은 투자수익을 남길 수 있다.
 　자료제공:사람과미래공인중개사