<알아두면 돈되는 부동산 상식>경매 낙찰받은 후 해야할 일
 
현 주거인과 마찰 대비해
인도명령 신청 반드시
대금납부 후 6개월 이내로
 
　주택을 낙찰 받아 대금을 납부하고 소유권이전등기를 마쳤다 하더라도 전소유자나 임차인 이 그 주택을 점유하고 있다면 낙찰자로서는 완전한 소유권을 취득하였다고 볼 수 없다. 주택의 점유자들로부터 그 주택을 명도 받아 사실상 낙찰자의 관리상태가 되었을 때 낙찰자는 명실상부한 소유자가 되는 것이다.
　우리 속담에 `구슬이 서말이라도 꿰어야 보배’라는 말이 있다. 아무리 좋은 집을 낙찰 받았다 하더라도 그 집을 넘겨받지 못한다면 무슨 소용이 있겠는가? 집을 넘겨받는 일은 부동산경매의 마지막 절차이자 가장 힘든 고비이며 가장 중요한 문제다.
　주택의 명도방법, 즉 낙찰 받은 집을 넘겨받는 방법에는 `인도명령’과 `명도소송’이 있는데, 이러한 법률적인 방법을 사용하는 것 보다는 당사자를 만나 합의를 하는 것이 바람직하다.
　합의는 보통 이사비 명목으로 일정액의 금전을 지급함으로써 이루어진다. 그런데 주의해야할 것은 합의를 통해 명도문제를 해결하려고 한다할지라도 만일의 경우를 대비해서 합의와 인도명령신청을 병행할 필요가 있다는 것이다. 왜냐하면 만일 합의가 실패했을 경우에 그 때서야 법적인 절차를 진행하게 되면 그 만큼 시간과 비용을 상실하게 될 염려가 있기 때문이다.
　`인도명령’이란 낙찰자가 낙찰대금을 납부한 후, 부동산에 대한 인도를 거절하는 점유자들을 상대로 낙찰자에게로의 인도를 명하는 인도명령을 법원에 신청하는 것이다. 즉, 낙찰자가 부동산의 점유자들에게 부동산을 넘겨줄 것을 요구하였으나 거부하므로 법원의 인도명령을 구하는 것이다.
　인도명령은 명도소송을 제기하지 않고 경매법원의 명령에 따라 부동산을 인도할 수 있도록 명령문을 부여받는 것이며, 대금납부 후 6개월 이내에 신청해야 하고, 이 기간이 지나면 명도소송을 제기해야 한다.
　이 때 인도명령은 대금 납부 후 6개월 이내에 신청해야 한다는 점을 반드시 유념해야 한다. 인도명령은 대금납부 후 6개월 이내에 신청해야 한다는 점을 악용하여 간혹 임차인들이 시간을 질질 끌면서 집을 비워주지 않는 경우가 있기 때문이다.
예를 들어 “금방 나간다”면서 시간을 끈다든가 혹은 “딱 6개월만 살고 나가겠다”, “6개월 후에 집을 비워주겠다”고 하는 경우가 있다.
　이처럼 임차인이 시간을 질질 끌다가 6개월이 지나버리면, 혹은 약속한 6개월이 다 된 시점에서 임차인이 집을 비워주지 않으면, 낙찰자로서는 어쩔 수 없이 명도소송을 해야 한다.
　그런데 명도소송은 시간이 많이 소요되기 때문에 낙찰자가 여러 가지로 부담이 많아진다. 명도소송으로 가는 상황은 낙찰자입장에서 별로 좋을 게 없는 데, 이런 점을 악용하여 세입자들이 고의적으로 시간을 끌며 집을 비워주지 않는 경우가 있으므로 주의해야 한다.
　따라서 잔금을 납부하면 곧바로 법원에 `인도명령 신청’을 해 두는 것이 좋다. 이 때 임차인에게는 형식상 해두는 절차이니까 마음 쓰지 말라고 이야기한다. `기분 나쁘게 생각하지 말라. 우리가 서로 합의했고, 합의한 대로 이행하면 되는 것이다. 이것은(인도명령) 형식상 해두는 것이니 달리 생각하지 말라.’고 좋게 설명해주면 된다.
자료제공:사람과미래 공인중개사  T.254-8100