‘분양가 상한제’ 타격… 강남권 재건축단지 수천만원 ‘뚝’
  • 경북도민일보
‘분양가 상한제’ 타격… 강남권 재건축단지 수천만원 ‘뚝’
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  • 승인 2019.08.15
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잠실주공 5·대치동 은마 아파트
강남 인기 재건축 저지선 무너져
18억원 후반대 급매물 다수 등장
“서울 주택시장 추석 전후 변곡점”
대구 수성구·경기도 분당구 등
전국 31곳 투기과열지구도 적용
서울 강남구 대치동 은마아파트 모습.

 

 


지난 12일 발표 이후 서울 강남권 재건축 아파트의 가격 하락 움직임이 나타나는 분위기다.

한동안 가격 저지선에서 버티던 주요 단지들이 호가를 낮추기 시작하면서 집값 하락세가 전방위로 확산할 지 관심이 쏠린다.



◇강남구에 18억원대 출현

15일 중개업계에 따르면 송파구 대표 재건축인 잠실주공5단지 전용 76㎡ 주택형이 최근 18억7000만원에 급매물로 나왔다. 지난주 급매물 시세보다 3000만원 이상 떨어진 값이다. 해당 주택형은 6월 말 19억2000만원에 팔린 뒤 지난달엔 호가가 20억원까지 올랐었다. 이후 정부가 분양가상한제를 거듭 예고하자 매수세가 주춤해지며 19억원 초반까지 떨어졌고, 집주인들은 19억원대를 심리적 저지선으로 여기며 한동안 버텼다.

하지만 공개이후 가격 저지선이 무너지면서 18억원 후반대의 급매물이 다수 등장했다.

강남구에선 인기 재건축인 대치동 은마아파트 전용 84㎡가 18억9000만원에 매물로 나왔다. 지난달 19억8000만원까지 거래됐던 이 주택형은 이달 19억원 초반대까지 떨어진 뒤 가격을 방어하다, 분양가상한제가 발표되면서 저지선이 무너졌다.

두 단지는 강남권 아파트 시세 ‘풍향계’로 불린다. 전문가들도 두 단지의 추이를 유심히 살핀다. 한국감정원 관계자는 “시세를 리딩하는 두 단지가 다시 낙폭을 확대하는 것은 상징성이 있다”며 “인근 재건축인 미도아파트와 대치성원 등으로 하락세가 확산하고 있어 주시하고 있다”고 말했다. 감정원 조사에서 지난주 0.03%였던 서울 아파트값 상승률은 이번 주 0.02%로 줄었다. 재건축 단지가 집값을 견인했던 강남 지역의 둔화세가 두드러졌다.



◇재건축도 1억원 이상 하락

재건축 매수세가 사라지고, 집주인의 이탈 조짐이 나타나는 것은 분양가상한제로 사업 수익성이 악화됐기 때문이다. 재건축은 조합원 물량을 제외한 일반분양분을 팔아 벌어들인 돈으로 사업비를 충당하게 되는데, 분양가상한제로 분양 수입이 줄어들면 조합원이 그만큼 분담금을 지출해 메꿔야 한다. 투자자 입장에서도 시세차익 가능성이 작아진다.

전문가들은 현재 재건축에 비해 상승 폭이 작았던 신축 단지들이 재건축을 따라 집값 ‘키 맞추기’를 하면서 집값 상승세가 유지되고 있지만, 재건축 낙폭이 더 커지면 신축 상승세도 계속되긴 어려울 것으로 봤다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “서울 주택시장은 추석 전후로 변곡점을 맞이할 가능성이 있다”고 내다봤다.



◇무주택 실수요자에 ‘기회’

정부가 민간택지 분양가상한제 시행을 발표하면서 무주택 실수요자의 전략에 관심이 쏠린다. 서울 등 수도권 요지에 시세 대비 20~30% 저렴한 새 아파트가 공급될 수 있어, 내 집 마련을 위한 무주택 실수요자의 적극적인 행보를 기대할 수 있어서다. 전문가들은 거주의무 기간 신설, 전매제한 기간 확대 등 추가 규제도 있는 만큼 장기적으로 접근해야 할 것이라고 조언했다.

이번 정부의 개선안에 따라 전국 31곳 투기과열지구가 민간택지 분양가상한제를 적용받게 된다. 현재 전국 투기과열지구는 서울 전역을 비롯해 경기도 과천·광명·성남 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시 등이다.

분양가상한제는 새 아파트 분양가를 적정 수준에서 엄격하게 관리하겠다는 정책이다. 현행 공공택지에 적용하고 있고 이를 민간택지까지 확대할 계획이다. 서울 강남 재건축 등 일부 지역 새 아파트의 높은 분양가가 일대 집값을 끌어올려 시장 과열을 부추기고 있다는 판단에서다.

부동산업계는 민간주택 분양가상한제가 무주택 실수요자에게 내 집 마련 기회를 더 줄 것이라며 수요층의 적극적인 행보를 예상했다.



◇신축 아파트도 20~30%↓

이번 조치로 분양가 인하를 기대할 수 있다. 정부는 분양가상한제 적용으로 민간 새 아파트 분양가가 지금보다 20~30% 저렴해질 것으로 추정했다. 이문기 국토교통부 주택토지실장은 “서울 세 곳의 아파트를 대상으로 시뮬레이션한 결과 시세 대비 70~80% 수준으로 낮아질 것”이라고 말했다.

정부 역시 무주택자에 초점을 맞췄다고 했다. 이문기 실장은 “무주택 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위해서는 부담 가능한 수준의 분양가 책정이 필요하다”면서 “최근 1년간 서울 아파트 분양가격 상승률은 21.02%로 기존주택 가격 상승률 5.74%에 비해 약 3.7배 높았다”라고 설명했다.

전문가들은 내 집 마련을 희망하는 무주택 실수요자는 장기적인 전략을 세워 접근할 필요가 있다고 조언했다. 분양가 인하가 예상되나 전매제한 기간 확대 등 ‘로또 청약’ 차단 조치도 함께 포함해서다.

정부는 민간택지 분양가상한제 부작용으로 꼽히는 과도한 시세 차익과 그 기대감에 유입하는 투기 수요를 막기 위해 전매제한 기간을 현행 3~4년에서 5~10년으로 확대했다. 여기에 최대 5년 거주 의무기간도 포함할 계획이다.
 

 



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