여야가 전월세 상한제와 계약갱신청구권을 골자로 한 임대차보호법 개정을 논의하는 가운데 이들 제도를 도입하면 초기 임대료가 상승하고 주택공급이 줄어들 것이라는 연구결과가 나왔다.
　그러나 연구가 잘못된 가정과 자료에 근거해 임대업자에게 유리한 결과만 도출했다는 비판이 나오는 등 이들 제도 도입을 둘러싼 논란이 쉽게 정리되지 않을 전망이다.
　한국주택학회는 8일 국회 서민주거복지특별위원회(위원장 이미경)에 제출한 ‘민간임대주택시장에 대한 임대료 규제의 효과 등 연구 용역’ 보고서에서 “임대인이 전월세 상한제 하에서 받는 임대료의 현재가치가 상한제가 없는 경우 받을 수 있는 시장임대료보다 작기 때문에 임대인이 초기 계약시 그 손실만큼 추가해서 받을 유인이 생긴다”고 밝혔다.
　학회는 최대 임대료 인상률 5%와 초기 계약기간 2년, 갱신 계약기간 2년을 가정한 상태에서 시뮬레이션을 돌린 결과 초기 계약 임대료가 시장임대료의 연간 예상 상승률이 5%인 경우 2.5%, 시장임대료가 10%인 경우 7.61% 바로 상승한다고 분석했다.
　또 상한제 도입으로 발생할 수 있는 임대인의 임대료 손실과 임대사업 위험증가에 따른 위험프리미엄이 초기 계약 임대료에 완전히 반영되지 않는다면 임대주택 공급이 줄어들 수 있다고 전망했다.
　학회가 상한제 시행 후 임대인이 받는 임대료 흐름의 현재가치가 상한제 시행 이전의 95% 수준이라고 가정, 2010년 1분기부터 2012년 2분기까지 임대주택 공급량에 어떤 영향을 미칠지 조사한 결과 임대주택 순공급량이 2년 6개월 동안 8.36%(5만5000여호) 줄어드는 것으로 나타났다.

　학회는 “신규계약시 보증금의 비중을 줄여 계약하는 것이 상승률 규제를 받지 않을 수 있는 선택이 될 수 있어 결과적으로 상한제 도입은 임차인에게 부담이 큰 월세화를 더욱 가속할 수 있다”고 전망했다.
　그러나 연구용역 자문을 맡은 교수들은 연구의 한계점을 지적했다.
　정성훈 대구가톨릭대 경제통상학부 교수는 특위에 제출한 자문의견서에서 “상한제 도입이 초기 계약 임대료 가격 급등으로 이뤄진다는 보고서는 가상의 세계에서만 존재하는 연구결과일 수 있다. 연구접근 방법을 실거래가 데이터로 분석해 사실을 가지고 연구결과를 도출했어야 한다”고 비판했다.
　김제완 고려대 법학과 교수는 “갱신청구권을 1회 인정하되 갱신시 임대료 인상에 대한 법정 상한을 두지 않고 당사자간 합의 또는 법원의 판결에 따라 하도록 하는 방안이 여야간 합의 가능성이 가장 큰데 이에 대한 분석이 없다”고 지적했다.
　또 “연구는 임차인에게 미칠 영향을 분석하는 것이 주목적인데 임차인의 복리보다 주택건설 사업자의 시각에 편향됐다”고 말했다.
　이에 학회도 김 교수의 지적을 수용, 상한제를 제외하고 계약갱신청구권만 도입할 경우 임대인은 계약갱신을 거부할 수 있는 옵션만 잃게 되기 때문에 임대료 상승효과가 0.74~0.77%(위험프리미엄 0.5% 적용)에 그친다고 설명했다. 연합