“저는 임대사업자라 전세보증보험에 의무 가입해야 하니 걱정하지 마세요.”

임대인에게 이런 말을 들은 예비 세입자들은 마음이 한결 놓일지도 모릅니다. 전세사기 문제를 수면 위로 떠올린 ‘빌라사기꾼’ 김모씨도 동일한 수법으로 임차인을 안심시켰습니다.

과연 자신은 임대사업자라 괜찮다는 임대인의 말을 믿어도 되는 걸까요. 우선 임대사업자에게 전세보증보험 가입 의무가 있다는 말은 사실입니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제49조에는 임대사업자의 보증 가입 의무를 규정하고 있습니다.

그러나 전세보증보험 가입 의무가 있다는 말과 실제로 가입하는 일 간에는 다소간 괴리가 있습니다. 집주인이 가입 의무를 다하지 않을 수 있기 때문입니다. 대표적인 전세사기 사례를 볼까요. ‘빌라사기꾼’ 김씨가 등록한 임대사업주택 462가구 가운데 보증보험에 가입한 주택은 44가구(9.5%)에 불과했습니다.

다만 세입자들이 안심했던 이유는 제도를 믿었기 때문일 겁니다. 보통 의무가 있다면 그 의무를 다하지 않았을 때 정부가 제도적으로 충분히 제재하고 있으리라고 기대하기 마련이죠.

기대와 달리 제도에는 큰 허점이 있었습니다. 일단 임대사업자는 보증보험에 가입하지 않으면 보증금 10% 이하에 상당하는 과태료를 최대 3000만원까지 내야 합니다.

하지만 전세보증보험 가입 조건이 까다롭습니다. 임대사업자들이 가입하는 전세보증보험은 주택담보대출과 전세금을 합해 주택 시세의 100%를 넘어서면 가입이 불가능합니다. 제도의 취지대로라면 임대사업자는 일부 전세금을 깎아 그만큼에 상응하는 월세로 돌려 전세보증보험에 가입해야 합니다.

이제 임대사업자에게는 두 가지 선택지가 주어집니다. 보증금을 깎아 전세보증보험에 가입하느냐. 적발 시 과태료를 부과 당할 위험을 안고 보증보험에 가입하지 않느냐. 깡통전세의 임대사업자일수록 ‘나쁜 길’을 선택할 가능성이 높습니다. 담보비율이 높을수록 보증보험에 가입하기 위해 깎아야 할 전세금이 크기 때문입니다.

여기까지가 임대사업자들로부터 무더기 전세사기 피해가 일어난 배경입니다. 제도의 허점을 역이용한 일부 임대사업자들의 ‘나쁘지만 합리적인 선택’으로 전세사기 사태는 전국 곳곳에서 벌어졌습니다. 다만 제도가 취지대로만 작동했다면 등록임대주택은 오히려 ‘국가보증 안심전세’라는 이야기를 들었을지도 모른다는 아쉬움이 남습니다.

많이 늦었지만 정부는 지난 20일 전세보증보험 미가입 제재 수위를 높였습니다. 이날 이후 계약 건부터 임대사업자가 보증보험에 가입하지 않았을 때 세입자는 계약을 해지할 수 있습니다. 이로 인한 손해가 발생했을 때 배상책임도 임대사업자가 지는 방안은 조만간 시행될 예정입니다.

이번 손질로 제도가 제대로 작동할 수 있을까요. 등록임대주택은 ‘국가보증 안심전세’가 될 수 있을까요. 많이 늦지 않았기를 바라봅니다.