>>알아두면 돈되는 부동산 상식
 
물권, 물건 사용·처분 등으로 이익 얻을 수 있는 권리
채권, 채권자가 채무자에 반환 등 요구할 수 있는 청구권
물권은 모든 사람에 주장…채권은 특정인에게만 해당
　부동산 권리분석을 위해서는 물권과 채권의 개념을 정확히 알고 있어야 한다. 물권이란 무엇이고 채권이란 무엇인가?
　먼저 물권에 대해 살펴보자. 물권이란 물건에 대한 권리이다. 물권을 학문적으로 정의하자면 `특정의 물건을 직접 지배해서 이익을 얻는 배타적인 권리’라고 표현한다.
　물권이 무엇인지 좀 더 쉽게 말해보자. 물권이란 어떤 특정한 물건을 사용, 수익, 처분 등을 하여 이익을 얻을 수 있는 권리이다.
　예를 들어 갑이 주택을 한 채 가지고 있을 경우, 갑은 자신의 주택에 거주하며 사용할 수 도 있고, 혹은 주택을 세를 놓아 임대료 수익을 얻을 수도 있다. 상황에 따라서는 주택을 처분하여 양도차익을 얻을 수도 있다. 이처럼 어떤 물건을 지배하여 이익을 얻을 수 있는 권리를 물권이라고 한다.
　민법에서 인정되고 있는 물권에는 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권 등이 있고, 관습법에서 인정되고 있는 물권으로는 분묘기지권, 법정지상권 등이 있다. 물권 중 `지상권, 지역권, 전세권’을 용익물권이라 하고, `유치권, 질권, 저당권’을 담보물권이라고 한다.
　부동산 권리분석을 할 때는 위의 10가지 물권 중 소유권, 지상권, 전세권, 저당권, 유치권, 분묘기지권, 법정지상권 등을 잘 살펴보아야한다. 이 중에서 유치권, 분묘기지권, 법정지상권 3가지는 등기부에 나타나지 않는 권리이다. 등기부에 나타나지 않는 권리관계는 등기부를 통해서는 알 수 없으므로 현장 확인 작업을 필수적으로 거쳐야한다. 특히 분묘기지권은 반드시 현장으로 가서 분묘가 있는지를 확인해야 한다.
　이제 채권에 대해서 알아보자. 채권의 의미를 한 줄로 표현하자면 `특정인에게 어떤 것을 청구할 수 있는 청구권’라고 할 수 있다. 즉, 채권이란 특정인(채권자)이 다른 특정인(채무자)에 대해 특정행위(급부)를 청구할 수 있는 권리를 말한다.
　예를 들어 A가 B에게 3억을 빌려 준 경우 변제일자가 도래하면 A는 B에게 빌려간 돈을 갚으라고 청구할 권리, 즉 채권을 행사할 수 있게 된다. 채권은 특정인에게 어떤 것을 청구할 수 있는 청구권이다.
　지금까지 물권과 채권의 개념에 대해 살펴보았다. 물권과 채권을 간단히 정리하자면, 물권은 사람과 물건과의 관계에 대한 권리이며, 채권은 채권자와 채무자의 관계에 관한 권리라고 할 수 있다. 즉, 물권이 물건에 대한 권리라면 채권은 빚에 대한 권리라고 할 수 있다.
　물권이 특정물건을 직접 배타적으로 지배하는 권리라면, 채권은 특정인의 특정한 행위 자체를 대상으로 하는 것이다. 즉, 물권의 대상은 특정물건이고 채권의 대상은 특정인의 행위인 것이다.
　예를 들어 보자. 갑이 자신이 소유하고 있는 주택을 을에게 임대해 주었다.
　이 때 갑은 자신의 주택에 대해여 소유권(물권)을 가지고 있고, 이 소유권에 기하여 자신의 주택을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다. 반면 을은 자신의 임차권(채권)에 기하여 주택 소유자(임대인) 유비에게 임대보증금 반환을 청구할 수 있다.
　물권은 모든 사람에 대해서 주장할 수 있는 권리인 반면, 채권은 오직 채무자에게만 주장할 수 있는 권리이다. 위의 예처럼 물권인 소유권은 누구에 대해서나 주장할 수 있는 권리인 반면 채권인 임차권은 오직 임대인에 대해서만 주장할 수 있는 권리이다.
　부동산에서 발생하는 물권과 채권의 대표적인 예로는 `전세권’과 `채권적 전세’를 들 수 있다. 전세권은 민법상의 물권이고 채권적 전세는 주택임대차보호법상의 채권인 임차권이다.
 자료제공:사람과미래공인중개사